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万科业绩-天妃棋牌游戏-发布会实录:争当好学生 答好难题目

时间: 2019-08-21 19:45:04 | 来源: 新浪财经 | 阅读:

时间:2019年8月21日上午

地点:大梅沙万科中心

提问:8月18日中央出台了《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》,请问祝总对这个《意见》有什么看法,《意见》中指出建立和完善房地产发展制度,同时加快完善保障性住房和人才住房,想问祝总万科未来在这方面会有哪些作为?

祝九胜:非常感谢您的提问,我们作为从深圳成长起来的企业对这个《意见》也高度关注,相信在大湾区协同方面,深圳会起到应有的作用。从土地市场供应到房地产市场的变化,我们会密切关注,尽可能配合好,为深圳进一步提升竞争力做出我们本地企业应有的贡献。当然我个人作为一个市民也会积极参与其中。

提问:近期我们看到包括央行、银保监会收紧了对房企融资的政策,包括我们过去常用的信托、海外发债和国内的信用债都在收紧,我们作为行业龙头怎么看待现在的金融政策?

祝九胜:非常感谢您的问题,我个人的感受是当学生就得答题目,做企业就得适应环境变化,我希望用万科29条工作原则中的一条回答,敬畏市场,顺势而为,应时而变。我们始终对市场保持敬畏。我们作为一个不动产的参与者,市场在我们心目中有五个组成部分,客户市场、土地市场、房产市场、资本市场、货币市场,您刚才提的问题涉及到货币市场,但这五个市场之间是相互传递的,货币市场的变化会传导到最终端的客户市场。近期的变化我们也在密切关注。顺势而为,这里面有相对变化和相对不变的东西。应时而变,我从不变这部分开始回答。房住不炒是一个长期的政策,这一点不会轻易变,是我们行业自身的要求,也是万科应该坚持的方向。近期的货币市场,特别是信贷市场发生的变化,是配合房住不炒和房地产不作为短期刺激经济的工具来适配的。从我们的实践经验来看,如果土地市场和房产市场受货币市场的波动,出现价格大起大落,或者整个行业过度金融化、过度工具化,都会对行业的长期健康发展带来负面效应。融资收紧对整个行业肯定会有一些影响,可能对资信比较好、比较稳健经营的企业来说,适应的难度没那么大,对其他来说可能会有一些挑战。万科一直坚持比较稳健的策略,我们在这个过程中会根据货币市场的变化来调整我们的经营节奏,持续控制好负债率,保持好信用评级,并关注货币市场的变化跟资本市场、客户市场、土地市场、房产市场的相互关联关系,争取综合运营出一个相对好的结果。有一句话叫好学生喜欢难题目,对万科来说争当好学生,答好难题目。

提问:请问今年的半年报中房地产和物业之外的其他业务营收只有10.5亿元,而且同比下降了11.3%,这里面其他开发业务指的是哪些?同比下滑的原因又是什么?

王文金:其他业务收入指的是我们公司收的联营公司的管理费、运营支持费和代收的费用以及其他的收入,并不是指我们的物业、物流、租赁等拓展业务收入。管理费、运营支持费等本身具有一定的波动性,时高时低,是一个短期的波动,我们也不会把它作为一个有效的考量范围。

提问:前7个月合同销售增长是有放缓的,拿地的强度也有所下降,但土储也会影响到我们开/竣工,在调控政策连续稳定的背景下,公司从销售、拿地、回款、开工、竣工几个方面介绍一下2019年的经营计划。

张旭:万科这么多年从来没有定义非常固定的经营数字目标和计划,我们都是动态计划,每个季度调整一次。我们把每天都是卖楼的好日子当成经营策略,坚持积极销售、积极回款、做好长期库存的去化和存量资源的梳理,今年卖多少我们也不知道。我们拿地的时候是根据收了多少钱回来才能拿多少地,所以也没有固定的拿地计划,我们拿地策略集中在核心都市圈,比如长三角、珠三角、大湾区等,集中在有人口流入、有基础设施、有产业基础的地方。上半年的开工面积略少一些,但全年的开工面积是根据去年拿地有多少,拿到地以后尽快开工,今年会继续保持稳定的发展。

提问:管理层好,万科去年7月收购了太古实业旗下的7座冷链库,开始了全国冷链板块的布局,张旭总也提到了万科将继续加强这块的布局,我想问一下万科跨界进入冷链的优势在哪里?去年万科收购了太古冷链库之后的运营情况如何,下一步的计划是什么?

张旭:前段时间我在上海区域媒体交流会上专门推介了冷链业务,我们做冷链的初心是美好生活当中的食品安全。正好今年7月30日中央政治局工作会议把城乡冷链基础设施列为补短板的工作之一,国家的政策也在支持。我们收购太古以后,业绩发展得还不错,当时的出租率大概只有20%多,我们现在不断地通过客户服务拓展客户,特别是服务头部客户,比如百盛里面有肯德基、必胜客,比如沃尔玛等全球跨国食品企业。通过服务头部客户,建立我们自己的能力和信用。我们现在运营的冷链库有9个,业绩增长都不错,也给了我们信心能够把这个业务做得更大一些。

中国冷链业务才刚刚开始发展,美国头部企业占了市场份额的24%,前两名占到了其中45%以上,但中国前100名的企业只占到整个市场的10%。这个行业刚刚开始,我们有先发优势,太古有非常优秀的管理制度和团队,我们借助这个力量可以把这个业务做得更快一些。希望能够在一二线城市都能布局,能为这些城市提供我们的冷链基础设施服务,保障食品安全。

提问:今年上半年万科的财务费用是32亿元,去年是23亿元,同比增加了38%,财报解释是利息支出增加,能否解释一下具体原因?有没有措施或计划降低财务费用?

王文金:财务费用上升主要有两个原因。一个原因是今年上半年我们把一些短债转换为长债,融资成本稍微有一点上升;第二,今年上半年的承债总量也比去年上半年高一点,这是两个比较大的因素。另外,今年我们启用租赁会计准则,把使用权资产贴现,然后产生了一部分财务费用,这部分增加了5亿左右。实际上,今年上半年有息负债从2600亿降到2250亿,下降了350亿,我们在净负债率保持行业低位的情况下,还降低了有息负债的总量。我们现在发债的整体资金成本水平在行业内算是非常低的,我们依然会继续提升我们的资金管理效益,尽量降低财务费用。

提问:祝总,刚才看到你们的万村计划改造完工了2.4万间,出租情况比较好,但是你们提到难度高于预期,是什么难度高于预期?投资回报是不是不太理想,经营会怎么调整?万村计划的住房,同样的面积,区域不同,跟泊寓的价格差多少,怎么对城中村的青年人有吸引力,更好地服务城中村的青年?

祝九胜:感谢您关注万村的问题,我们开展万村计划的初心是想改善城中村居民和租户的居住条件,进去了以后有的做的确实有效果,有的碰到一些难题,这块业务涉及到的主体比较多,历史上的问题也比较多,比如我把房整理出来,在报批报建就会碰到难度,因为历史上这些房子就是没有报批报建手续的,我们现在去报批报建,主管部门不知道怎么批。比如消防问题,握手楼怎么解决好消防问题,难度还是挺大的。进去施工,能否按正常的节奏把施工做好,我们也是本着实事求是,尊重原有业主、原有村民的利益,反复协商。从我们已运营的2.4万间来看,年轻租户的反应还是不错的。我们会牢记自己做这个事情的初心,克服过程中的困难,尊重各利益群体的诉求,做好平衡,会长期坚持做下去。

提问:今年万科和平安的合作继续在进行,近年来保险企业和房地产企业的合作消息也不断有传出,想问一下管理层,房地产企业和险企合作的契合点在哪里?万科和平安合作拿地的项目,具体后面是怎么分工的?在今年融资收紧的背景下,会不会继续跟险资有更进一步的合作?

祝九胜:我们跟平安都是本地成长起来的企业,平安对万科这么多年来非常支持,我们充满了感激。平安是一个比较大的体系,你刚才问的是险资这部分的。我们做企业这么多年的感受是,首先你要把自己的事情做好,很多人一开始做事情的时候喜欢做财务上的考量,我们对自己的要求把事情做好,选择的事情一定要做好,做好的标准就是要数一数二。在深圳做企业是非常幸福的事情,你把自己的事情做好了,不同类型的金融企业就会主动来跟你探讨合作,给你提供支持。我们也非常感谢各监管机构在深圳的分支机构或分管部门,他们非常务实,很支持实体经济,支持经济的发展,各种监管举措既有效也务实,还保证了对当地特殊性的尊重。

展望险资怎么跟地产合作,二者有天然的联系,一个属于货币市场,一个属于土地市场和房产市场,用合适的机制能够关联起来。我们要防范的是把房地产过度金融化、过度工具化、过度杠杆化,最终还是要回归到住宅市场和租赁市场,客户的感受是怎么样的,如果住房的人觉得太贵,买房的人觉得性价比不高,那么土地市场、房地产市场和货币市场的玩家觉得再好,最后结果可能是不好的。当前中短期资金来源收紧,险资作为中长期的资金来源,它发挥的空间会越来越大。

张旭:我们跟平安有非常广的合作,包括平安的银行、证券、不动产、保险等都有合作。不同的资金会有不同的配置方向,有些跟我们开发业务,有些跟我们不动产持有业务,有些是债券业务的合作,我们未来还会加强深入更广泛的合作。

提问:目前万科的业务发展是什么阶段?

祝九胜:对一个行业而言,很多人会有自己不同的看法和判断,一个企业的发展阶段有传统的生命周期曲线的衡量,我个人更偏向把我们理解成第三次创业的阶段,万科35年前做了第一次创业,20多年前我们聚焦于住宅开发这个行业是第二次创业,现在的城乡建设与生活服务商转型是第三次创业,第三次创业的目的是继续围绕城市发展、围绕客户的需求,构筑我们的第二条增长曲线,这不是静态的阶段。

提问:我想问一下旧改的问题,公司现在旧改的权益面积是300多万平米,对应的货值是多少?公司在旧改方面的布局对比恒大、佳兆业这些企业,是不是在这方面布局比较少一点?

祝九胜:感谢您敏感地观察到我们旧改的面积,面积转换为货值不太好算,因为不同阶段估值的方法和原则是不太一样的。在一个城市发展到一定阶段的时候,城市更新是形成新增土地供应的主要来源。在深圳和相关的城市我们也在建立能力、做布局。很多其他企业成立规模很大的城市更新改造公司,在前期就有大量的介入。我们的方式是连接各方面的盟友一起去做,从能力上我们要向优秀企业学习,从格局上我们有自己的想法,请大家拭目以待。

王文金:补充一下,包括资源面积、在建面积,我们都是披露面积,没有同等对应的货值,因为货值是面向未来的计算,旧改这块不方便计算货值。

提问:前两年万科发布会经常提到工业2.0,提到我们在试水科技创新技术在一些业务场景中的应用,但是今年的发布会提到最多的是去库存、积极回款、回到基本盘。联想到今年的新业务收入减少的比例是比较大的,是不是我们现在的创新业务试水遇到了困境,我们未来的思路是不是会更保守一些?

王文金:我先说一下关于收入的问题,半年报中“其他业务”收入同比减少了11%,但这是我们向联营公司收取的品牌管理费、运营支持费等,不是新业务。关于新业务,刚才我们已经披露了,管理面积增长,出租率是显著增加的,比如公寓增加了2万多间,产办面积增加了100多万平方米,物流面积增加了50多万平方米,总的管理量是增加的,上半年的出租收入、服务收入也是显著增加的,但这些收入都统计在主营业务收入里面,没有做分项披露,因为没有达到信息披露达到的标准,披露标准是要占公司主营业务收入或主营业务利润10%以上。

祝九胜:非常感谢您关注我们科技的投入,我们不动产这个行业一开始搞科技的时候喜欢提一个词“科技赋能”,科技赋能就显得科技降维、想对不动产做些什么,我反复跟同事探讨的是让科技融入业务,现在科技正在融入业务,融入了以后不需要再大肆渲染,我只简单地披露一个大致的数据,我们的科技人员是以千人为单位的,物业BU里面的科技人员是以几百为单位的。讲一个效果吧,我们管理的场景,每一台车进去,在后台都可以看到,哪天再来开见面会的时候,你跟工作人员联系要预留一个离电梯口比较近的车位,我们明年就可以做得到,这是科技和业务之间的关系。我们没有能力宣称自己是不动产科技公司,虽然我们心里偶尔做一下这种小梦,但这个方向是我们追求的。刚才列的BG、BU是我们坚定不移做下去的,只是做的方式更集约、更合理一点,更能够适应这个时代和市场、客户的需求。我们独立的BU业务都是逐年在递增的,之所以在报表上看不到,因为上市公司披露是有原则和要求的。

提问:管理层好,我想请问一下万科房地产开发系统人数半年减少了将近600人,减少的员工主要是哪些职能部门,为什么会减人,请问未来几年还会继续减人吗?

祝九胜:我们在一年前提了四项重点工作,战略检讨、业务梳理、组织重建、事人匹配,您刚才的问题和我们第四项重点工作相关联。我们想成为事人最匹配的企业,我们把事理出来以后,一定要找到合适的、合格的、合理的人跟这个事匹配起来,大多数人是把数量标准放在质量标准之前,简单地看增和减,我们是从实质上事人匹配的程度来看问题。如果一定要从量的标准来看,我们这个活已经干了一年了,开发系统里面一年的时间总人数只有600人的变化,说明量的变化一定不是这件事情最本质的要求。未来以住宅业务为例,都不可能再出现纯粹居住功能的楼盘,一定是综合社区,要有各方面的配套,比如年轻人买房都要看看叫外卖方不方便。市场发生了深刻变化,人员素质、要求和能力也发生了变化。实事求是地说,靠内部的培训和改造让他能够迅速赶上市场和客户的变化,这个显得有点勉强。如果真正对市场敬畏,对客户负责任来说,我们会通过能力拼图、人才地图和大江大海,把合适的人配到合适的事情上来。也在这里拜托大家,碰到这些事情也请大家多给我们一点包容和关爱,毕竟大企业到了一定阶段的时候会有阶段性需要解决的问题,我们这家企业做每件事情会问一下我们的初心,我们的初心一定不会太偏,把数量作为目标不是我们这家公司的工作作风。

主持人:今天的业绩推介会到此结束,非常感谢各位媒体朋友的参加。

新闻标题: 万科业绩-天妃棋牌游戏-发布会实录:争当好学生 答好难题目
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